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06

2022-06

5月全国重点房地产政策解析

新闻来源:浏览次数:日期:2022-06-06 08:31:00

5月份以来,围绕着刺激经济,发挥金融支持作用的中央各类表态更为频繁。4日,央行、银保监会、证监会,发布专题会议精神,进一步研究金融支持经济的相关内容。另外,深交所也在5月4日晚间发布《关于支持实体经济若干措施的通知》。上述政策内容涉及到了针对房企端、金融投资端、需求端,有助于对近期市场环境压力较大下房企的稳定发展,购房者的入市,发挥有力作用。同时,这也意味着近期会有更多更丰富的政策内容出台。
 
 
在前三个月,各地密集地通过降利率来对信贷政策松绑后,5月15日,中央发声,明确将首套房贷款利率下限调整为LPR减20个基点,给到了市场一剂强心针,也给到了地方在贷款利率上更大的放松余地,给予了刚需及新市民购房的信贷支持和保障。此次政策响应了此前中央“完善房地产政策”的导向,在贷款规模、投放节奏等方面都有表述,更加完备了房贷政策。叠加此次LPR下调至4.45%,房贷利率下限将进一步下降至4.25%,接近2016年房贷利率85折期间4.165%的水平。这将有助于降低居民购房成本,激活居民信贷需求,从而对房地产市场构成实质性利好。
 
一、各地住房消费刺激政策5月达高峰,放松限购的二线城市逐渐增多
58安居客房产研究院统计显示,今年以来,各地楼市松绑政策涉及171个省市地方,截止5月底,各地共发布政策频次300余次,并呈现逐月陡增趋势,尤其5月已达140余次,较4月翻番。
 
从松绑政策类型上看,主要涵盖放松限购、限贷、限售、限价、信贷政策、公积金支持,购房补贴、二手房交易税费、落户门槛降低等针对需求端的松绑,以及土拍监管优化、预售资金监管优化等针对供给端的松绑。其中,信贷政策及公积金支持政策在各地运用作为广泛,有50%以上的省市地方都出台了相关规定。
 
同时,各地的放松力度在5月份持续加大,尤其是多种渠道对限购政策进行松绑,如对多孩家庭、父母投靠家庭等特定人群可多购一套住房;外地人或新市民购房缩短社保年限要求等。或者直接取消特定房源的限购,如远郊,甚至是所有的二手房限购。
 
如南京520新政相当于彻底取消了二手房的限购,释放了政策宽松的导向。在今年的此轮松绑政策中,南京还对多孩家庭放松限购,对非本市户籍购房的社保时间也予以降低、以及降低贷款利率、放松房屋套数认定标准、提高公积金贷款购买二套房额度等。
 
据统计,5月,武汉、太原、杭州、成都、西安、济南、厦门、合肥、海口、大连、南京、长沙、苏州、东莞等18个城市松绑限购,其中大部分都是二线城市。进一步说明了当前二线城市已处于放松政策出台的高频阶段,其市场压力较大。当前各项供给端及需求端的政策正在发生叠加效应,并且从一手房蔓延至对二手房进行定向放松,随着政策持续发酵,对整个房地产市场会产生积极效应。
 
二、盘活存量资产与一二手市场联动成为一种创新手段
5月,长沙对个人住房盘活作为租赁住房的,“一户核减一套”家庭购房套数,相当于增加了购房资格。
 
盘活存量资产,是作为拓展保障性租赁租房渠道的一种手段,但是从个人业主手上去获取房源,并与一二手市场进行联动,长沙还是全国首创。对于政府,一是,可以快速收储相关房源用作政策性租赁,完成今年相关保租房的供房计划;二是,从土地出让再建造需要过多时间,此新办法能大幅缓解保租房建设压力,同时达到土地集约化的目的;三是,给予这些业主增加“房票”,能够活跃房地产市场,使行业稳定健康发展。对于业主,能盘活手头存量资产,拥有长期稳定的租金收入,又能通过新增的“房票”,或者首套优惠的贷款成数和利率,对原有住房进行改善。长沙此项新政达到了政府和购房者的“双赢”。
 
我们看到,已经有城市开始借鉴长沙这样的创新。5月31日成都发布的新政中指出,居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房,承诺5年内不上市交易,并纳入成都市保障性租赁住房管理服务平台管理的,可一次性新增购买一套住房。